전세사기 사건 정리와 예방법

2022~2024년 사이 전국적으로 확산된 전세사기는 수천 명의 피해자를 양산하며 사회적 분노를 불러일으켰습니다. 이 글에서는 대표 사례를 중심으로 전세사기의 구조를 정리하고, 사전에 막기 위한 현실적인 예방법까지 꼼꼼히 정리합니다.

 

 

🧱 1. 전세사기, 어떻게 일어났고 무엇이 문제였나?

전세사기는 단순히 개인 간의 임대계약 문제가 아니라 구조적 허점과 제도 미비가 맞물린 복합 범죄였습니다. 특히 무자본 갭투기, 임대인-공인중개사-브로커의 유착, 그리고 등기부등본을 믿는 일반인의 신뢰 구조가 피해를 확산시켰습니다.

① 깡통전세와 갭투기의 함정
대표적인 전세사기 구조는 이렇습니다. 시세보다 높은 전세가격으로 계약을 체결한 뒤, 집값 하락이나 담보 대출이 진행되면서 세입자의 전세금이 보증되지 않거나 반환되지 않는 상황이 발생합니다. 이를 흔히 ‘깡통전세’라고 부릅니다.
문제는 많은 청년·사회초년생들이 이 구조를 모른 채 전세로 입주하게 되고, 이후 집주인이 파산하거나 잠적하면 사실상 전세금 전액을 잃게 된다는 점입니다.

② 임대인과 브로커의 조직적 공모
일부 사기 사례는 단독범행이 아닌 조직적인 범죄였습니다. 허위 건축 허가, 가짜 임대차계약서, 시세보다 높은 전세금 유도 등은 중개사·브로커·집주인이 한 팀처럼 움직이며 피해자를 양산한 구조입니다.
이들은 자산이 거의 없는 ‘명의자’를 앞세워 다세대주택 수백 채를 매입하고, 전세금을 이용해 실질적 매입을 진행한 후 임대차 계약을 반복하는 방식으로 이익을 챙깁니다.
이처럼 무자본 투자가 성행할 수 있었던 것은 법의 사각지대와 느슨한 금융심사 기준이 작용했기 때문입니다.

③ 등기부등본의 허상과 공신력 한계
대부분의 피해자는 ‘등기부등본을 확인했다’는 이유로 안심하고 계약에 임했지만, 문제는 거기에 나타나지 않는 ‘숨은 위험’들이 많았다는 점입니다.
예를 들어, 보증금 반환 순위가 밀리는 기존 임차인, 다가구주택의 사실상 1주택임에도 불구하고 여러 명의 세입자가 보증금을 받기 어렵게 되는 상황 등은 등기부등본만으로는 파악할 수 없는 복합적인 리스크였습니다.
국가는 이를 방지하기 위한 장치로 확정일자, 전입신고, 전세보증보험 등을 안내했지만, 이미 피해를 입은 많은 사람들에게는 사후약방문에 불과했습니다.

👉 전세사기 피해자는 경제적 손실을 넘어 심리적 트라우마, 이사비·소송비 등 추가적인 부담을 함께 안게 됩니다.
👉 특히 사회 초년생, 1인 가구 등 취약계층에게 전세사기는 삶의 기반을 송두리째 무너뜨리는 중범죄로 작용하고 있습니다.

 

 

🚨 2. 어떤 사례들이 있었고, 지금은 어떻게 대응 중일까?

전세사기는 특정 지역에 국한된 문제가 아니었습니다. 인천 미추홀구, 대전 서구, 서울 강서구 등 전국 곳곳에서 발생했고, 피해자 수는 수천 명에 달했습니다. 정부는 사후적으로 TF를 구성하고 특별법을 제정했지만, 피해자들은 여전히 법적 불확실성과 시간적 고통을 감내하고 있습니다.

① 인천 미추홀구 전세사기: 1,300명 피해
2023년 가장 많은 뉴스에 등장했던 전세사기 사례는 인천 미추홀구의 '빌라왕' 사건입니다. 1인이 수백 채의 빌라를 소유한 채 고의로 전세금을 돌려주지 않은 사건으로, 피해자는 1,300명에 이르렀고 피해금액은 1,000억 원을 넘겼습니다.
이 사건은 다세대 주택의 허점을 이용한 전형적인 ‘무자본 갭투기 사기’였으며, 이후 전국의 유사 사건들을 밝혀내는 계기가 되었습니다.

② 서울 강서구·화곡동 일대 사건
서울 내에서도 비슷한 양상의 사기 사건이 이어졌습니다. ‘건축왕’, ‘임대왕’으로 불린 임대인들은 명의만 여러 명으로 쪼갠 뒤, 허위로 세입자를 받고 돈을 돌려막는 방식으로 사기를 저질렀습니다.
일부 브로커는 대출까지 중개하며 세입자를 속였고, 그 과정에서 공인중개사와 금융기관까지 연루되었다는 의혹도 제기되었습니다.

③ 정부의 특별법 및 정책 대응
2023년 7월부터 시행된 전세사기 특별법은 피해자를 국가가 우선 구제하고, 이후 가해자에게 구상권을 청구하는 방식으로 운용됩니다. 전세사기 피해자 전용 긴급 주거지원, 무이자 대출, 법률 상담 등이 포함되어 있지만, 실제 체감되는 효과는 크지 않다는 지적도 있습니다.
또한, 계약 전 임차인이 보증금 반환 순위를 확인할 수 있는 서비스도 도입되었지만, 여전히 정보 접근성의 격차와 법적 구속력의 부족이 문제로 남아있습니다.

👉 전세사기는 단일 사건이 아니라, 반복되는 구조적 범죄라는 점에서 본질적인 개선이 필요합니다.
👉 정부의 특별법만으로는 부족하며, 실제 현장에서 작동하는 예방적 안전장치가 반드시 필요합니다.

 

 

🛡️ 3. 전세사기, 어떻게 예방할 수 있을까?

전세사기를 예방하기 위한 방법은 단순히 서류 확인을 넘어서, 종합적인 위험관리와 정보확보 능력을 요구합니다. 정부가 제공하는 서비스뿐 아니라, 개인의 경계심과 사전 지식이 사기를 막는 가장 강력한 수단이 됩니다.

① 계약 전 확인해야 할 6가지

• 등기부등본 확인 (소유주, 근저당 설정 여부, 선순위 임차인 존재 여부)
• 건축물대장 확인 (불법건축물 여부, 다가구·다세대 여부 등)
• 전입세대 열람내역 (선순위 임차인의 보증금 여부 확인 가능)
• 확정일자 및 전입신고
• 전세보증보험 가입 가능 여부
• 중개사 자격 유무 및 최근 거래 이력
  이러한 항목들을 단순히 확인만 하지 말고 ‘기록하고 비교’하는 습관이 중요합니다.
  특히 부동산 매물의 가격이 시세보다 지나치게 낮거나, 전세금이 매매가와 비슷하다면 반드시 의심해야 합니다.

② ‘전세보증보험’은 선택이 아닌 필수
전세보증보험은 전세금을 돌려받지 못할 경우, 보증기관이 대신 지급해주는 일종의 ‘보험’입니다.
최근에는 가입 조건이 완화되고, 청년·신혼부부 대상 특별 상품도 운영 중이므로 반드시 알아보는 것이 좋습니다.
다만, 보증보험도 계약 만기일 기준으로만 적용되며 보증기관의 지급 심사 기준도 존재하므로, 조건을 명확히 파악해야 합니다.

③ 사전 정보 플랫폼 활용
국토교통부의 실거래가 공개 시스템, 집값통계 사이트, HUG 전세보증보험 홈페이지 등을 통해 계약 전 지역 시세와 리스크를 반드시 파악해야 합니다.
최근에는 민간 플랫폼에서도 ‘깡통전세 위험지역 지도’, ‘전세사기 이력 검색’ 등의 기능을 제공하고 있으니 적극 활용하세요.

👉 전세사기를 막는 가장 확실한 방법은 ‘내가 지금 누구와, 어떤 조건으로 계약하는지 완전히 이해하는 것’입니다.
👉 특히 사회 초년생이나 지방에서 상경한 청년들에게는 공공기관의 정보 접근법을 상세히 알려주는 교육도 필요합니다.

 

 

전세사기는 한 사람의 실수로 시작되지만, 사회 전체의 책임으로 돌아옵니다. 피해자 대부분은 사회적 약자였고, 그들에게 ‘전세’는 미래를 위한 디딤돌이었습니다.
앞으로 우리는 더 이상 ‘싸서 좋다’는 말에 혹해서 계약하지 말아야 합니다. 안전한 집이란, 값이 아니라 정보와 신뢰로 지켜지는 공간이기 때문입니다.

📍 정보를 알았다고 끝나는 게 아니라, 실제 계약 과정에서 하나하나 확인하고 실행하는 습관이 진짜 방패가 됩니다.